婚姻房产

【最好的房产纠纷律师】未签认购书双倍返定金

购房人在未签认购书的情况下能否要求双倍返还购房定金?

姚刚大学毕业后不久,父母出钱准备帮他购买一套房屋。姚刚在东五环外看中了一套商品房,看房当日在未签署《认购书》的情况下,就交了3万元作为定金。售楼小姐当场出具了收条,并加盖了开发商公章。收条内容为:今收到姚刚购买5-2-1号房屋定金2万元。双方定于7日内签定《商品房买卖合同》,但两日后姚刚来到该项目售楼处时,售楼小姐告知他由于内部操作原因,5-2-1号房已卖给了另一位客户,且双方已签订了《商品房买卖合同》,请姚刚另选一套,但姚刚认为剩余房屋没有满意的,要求开发商与第三人解除合同并与其签约。开发商不同意,坚持要么姚刚另选房屋,要么退还姚刚3万元。双方经多次协商未果。问:姚刚能否要求双倍返还定金?

【分析解答】在商品房买卖过程中,当购房人选中自己满意的楼盘,与开发商达成购房的初步意向后,双方通常会签订认购书(也有叫作预定书或订购书的)。认购书起到为购房人预留房号,保证签订商品房买卖合同的作用。本案中买卖双方虽然没有签署认购书,但购房人已经交纳了购房定金。从收条内容看,该购房定金属于立约定金,即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。根据《合同法》关于给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”的规定,开发商在收取了姚刚3万元定金后,却在双方签约前将姚刚预定的房屋另买他人,开发商应当双倍返还姚刚已付的定金,以自负恶意毁约的后果。如果开发商拒不支付6万元,姚刚可向法院起诉开发商,姚刚的主张会得到法院支持的。

【律师提醒】认购书一般都会对作为标的物的商品房的具体位置、面积、价款做出约定,同时还约定购房人应当交纳的预付款、定金、押金或订金。一般来说,只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样,才是法律意义上的定金,才能适用定金罚则,即给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。购房人还应注意的是,购房定金不应超过总合同价款的20%,买卖双方在认购书中要对定金罚则的适用做出尽可能详尽的约定。


本文选自杨明律师专著《房产纠纷的法律对策》,转载务请注明出处。

 杨明律师,毕业于中国人民大学法学院,硕士学位。1992年起从事检察官工作,2003年起担任执业律师,现任炜衡律师事务所高级合伙人、党委副书记、房地产建设工程部主任,系北京市海淀区律协副会长、北京市律协房地产专业委员会副主任、中国政法大学研究生联合导师,被境内外多家公司聘为独立董事。曾荣立个人三等功,被评为“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员、北京市十佳房地产律师等。发表专业文章120余篇,出版有《房产纠纷的法律对策》、《婚恋中的房产问题》、《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》三部专著。杨明律师办理了大量确立房地产法律适用规则的案件,所办案件多次入选《最高人民法院公报》、《最高院第一巡回法庭精选案例》、《民事二审再审改判案例》等。




用手机扫描二维码关闭
二维码