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【租赁合同纠纷】承租的房屋未取得房产证,能否主张租赁合同无效?

王强2012年7月在海淀区的单位附近承租了一套一居室住房,租金按季支付,每月3700元。因租房时担心房东频繁涨价,王强与房东约定了两年的租期,并约定一方擅自解约时应按三个月租金的标准向对方支付违约金。没想到,租房不久王强就跳槽到了朝阳区的一家公司,因上班较远,王强向房东提出解除合同,但房东表示除非王强依约交纳三个月的租金作为违约金,否则其不同意解除合同。王强无奈继续承租了该房屋。交纳第二笔租金不久,王强得知该套房屋当初是房东购买的预售商品房,至今尚未取得房产证。王强喜出望外,决定以此为理由要求法院确认双方签署的房屋赁合同无效,并让房东返还剩余租金。问:王强关于租赁合同无效的主张是否成立?

【分析解答】房屋租赁合同的效力取决于租赁房屋是否为依法经过批准建设的房屋,而不是以是否取得了房屋所有权证为标准。本案中王强要判断房屋租赁合同的效力,需要其首先从原开发商处查验该房屋是否取得了《建设工程规划许可证》,如果承租房屋具备该证件,说明该房屋是经批准合法建造的,即便房东目前未取得房产证,但作为已购的预售商品房,该房屋将来是可以取得房屋所有权的,因此,王强仅仅以房东未取得房产证为由,主张房屋租赁合同无效是难以得到支持的。

【律师提醒】根据最高人民法院相关司法解释的规定,判断房屋租赁合同是否有效应以出租房屋是否取得了《建设工程规划许可证》为准,而不是以房屋是否取得了《房屋所有权证》为准。


本文选自杨明律师专著《房产纠纷的法律对策》。

杨明律师,毕业于中国人民大学法学院,硕士学位。1992年起从事检察官工作,2003年起担任执业律师,现任炜衡律师事务所高级合伙人、党委副书记、房地产建设工程部主任,系北京市律协土地与房地产法律专业委员会副主任、北京市海淀区律协副会长,被聘为最高人民检察院民事行政案件咨询专家、中国政法大学研究生联合导师、境内外多家公司独立董事等。曾荣立个人三等功,被评为“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员、北京市十佳房地产律师等。发表专业文章120余篇,出版有《房产纠纷的法律对策》、《婚恋中的房产问题》、《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》三部专著。杨明律师办理了大量确立房地产法律适用规则的案件,所办案件多次入选《最高人民法院公报》、《最高院第一巡回法庭精选案例》、《民事二审再审改判案例》等。





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