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首席律师点评

   分手了,房子怎么办

俗话说“百年修得同船渡,千年修得共枕眠”。珍惜情定一生的缘分,在相互牵手中慢慢变老,不仅是现实生活中的靓丽风景,更是有情人心中的美好企盼。然而,人生变幻、世事难料。当海誓山盟已成昨日黄花,当离婚成为两个人不得不接受的无奈选择时,房子和孩子的问题往往成为分手时的两大焦点问题。而随着当前按揭购房方式的普遍化、公房承租的产权化、拆迁补偿的货币化,“分手了,房子怎么办”这一问题显得越来越复杂。如何让房子问题不再成为分手双方心中的伤痛,这既需要严格依据法律规定来处理问题,更需要双方的理解与宽容。为此,本栏目将通过一系列案例,揭示在各种情况下房产分割的原则和办法,以希对劳燕分飞的双方在处理房产问题时有所借鉴,从而好聚好散,减少伤痛与遗憾。
 

离婚房产

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【离婚房产怎么分】一方婚前购房婚后共同还贷

发布时间:2019-10-25 17:38     作者:admin         点击数:

离婚房产怎么分】一方婚前按揭购买的房屋,婚后由夫妻双方共同还贷的,离婚时是否作为共有房产分割?

    张先生2008年2月首付12万元购买了一套60万元的商品房。余款48万元张先生做了按揭贷款,银行月供款为3000元。2008年12月张先生取得了房产证,2009年4月张先生与王女士结婚,并用双方的工资交纳月供款。2012年4月俩人离婚。此时该房产的市场价值为100万元,贷款余额为46万元。问:该房产应如何分割?

【分析解答】

   按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)的规定,该套房屋系张先生婚前个人出资购买,因此系张先生的个人财产,不应作为夫妻共同财产分割。但婚后双方共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分属于夫妻共同财产,应由双方分割。故该房屋和46万元剩余债务可归张先生所有,王女士可以分割到3年月供款总额的一半,即54000元。同时,王女士还有权分割该等财产对应房屋增值产生的收益部分。房屋的全部增值收益应为房屋现值100万元减去原值60万元再减去几年来的利息支出约9万元后的余额,即310000元(在已向银行支付的总计约11万元的还款总额中,仅有2万元为贷款本金,剩余为归还银行的利息,该部分利息应作为购房成本从房屋增值额中减去,否则,对方有可能获得比将房产认定为夫妻共同财产时更多的收益,这对产权人是极不公平的)。而双方的已付款项为张先生已付款项12万元,加上其还贷部分约9万元,共计约21万元,王女士还贷部分为54000元,故王女士支付款项对应的房屋增值收益为54000\(210000+54000)*310000 = 63409元。这样,王女士将分得对应房屋增值收益的63409元,加上婚姻期间月供款总额的一半54000元,共可获得117409元的经济补偿。

【律师提醒】

    对于离婚案件中按揭房屋的分割认定,在法学理论上曾存在较大争议,由此导致了司法实践中对于同一类型的案件可能会因审理法院的不同而出现不同的判决结果。2011年8月13日施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)结束了这种同案不同判的混乱状态。该司法解释第十条明确了“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的”,离婚时该不动产由双方不能达成协议的,“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”。
 
本文选自杨明律师专著《房产纠纷的法律对策》,转载务请注明出处

    杨明律师,毕业于中国人民大学法学院,硕士学位。1992年起从事检察官工作,2003年起担任执业律师,现任炜衡律师事务所高级合伙人、党委副书记、房地产建设工程部主任,系北京市海淀区律协副会长、北京市律协房地产专业委员会副主任、中国政法大学研究生联合导师,被境内外多家公司聘为独立董事。曾荣立个人三等功,被评为“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员、北京市十佳房地产律师等。发表专业文章120余篇,出版有《房产纠纷的法律对策》、《婚恋中的房产问题》、《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》三部专著。杨明律师办理了大量确立房地产法律适用规则的案件,所办案件多次入选《最高人民法院公报》、《最高院第一巡回法庭精选案例》、《民事二审再审改判案例》等。