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首席律师点评

   分手了,房子怎么办

俗话说“百年修得同船渡,千年修得共枕眠”。珍惜情定一生的缘分,在相互牵手中慢慢变老,不仅是现实生活中的靓丽风景,更是有情人心中的美好企盼。然而,人生变幻、世事难料。当海誓山盟已成昨日黄花,当离婚成为两个人不得不接受的无奈选择时,房子和孩子的问题往往成为分手时的两大焦点问题。而随着当前按揭购房方式的普遍化、公房承租的产权化、拆迁补偿的货币化,“分手了,房子怎么办”这一问题显得越来越复杂。如何让房子问题不再成为分手双方心中的伤痛,这既需要严格依据法律规定来处理问题,更需要双方的理解与宽容。为此,本栏目将通过一系列案例,揭示在各种情况下房产分割的原则和办法,以希对劳燕分飞的双方在处理房产问题时有所借鉴,从而好聚好散,减少伤痛与遗憾。
 

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【北京最好的房产律师】一方婚前房屋婚后出租

发布时间:2019-10-16 15:43     作者:admin         点击数:

北京最好的房产律师】一方将婚前购置的房屋用于婚后出租,所得收益是否作为夫妻共同财产分割?

    陈先生早年做生意积累了一定财富。考虑到房地产的升值潜力,陈先生将大部分资金购买了房产。2003年4月陈先生结束了多年的单身生活和刘小姐结了婚。婚后,陈先生和刘小姐除了自住一套房屋外,将自己剩余的九套房屋一直用于出租,一年的房租平均达35万余元。在出租的过程中,刘小姐经常负责联系中介、发布出租广告、协商租金等事务。但租金基本上都是打到陈先生的账户上,陈先生除了支取一部分租金交给刘小姐去支付物业费外,剩余款项一直由自己保管。2011年7月俩人的婚姻宣告结束。在分割财产的过程中,刘小姐先提出分割这十套房产,但被陈先生以该房产系其个人婚前财产为由拒绝。刘小姐继而提出分割8年来陈先生账户上累计的250余万元的房租款。但陈认为个人财产所得的收益仍属于其个人财产,故不同意分割。问:上述房屋的租金收入应否作为夫妻共同财产分割?

【分析解答】

    该十套房产虽然是陈先生的个人婚前财产,刘小姐无权进行分割,但陈先生将其中九套房产用于出租的行为属于一种经营行为,而刘小姐在这一出租经营过程中发挥了很大作用,且付出劳动时间长达8年,故该租金不应认定为“夫妻一方个人财产在婚后产生的孳息”。按照我国婚姻法第十七条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有”的规定,陈先生在婚姻关系存续期间将房产出租所取得的租金收入属于夫妻共同财产。因此,刘小姐要求分割结婚后8年来的租金收入是有法律依据的,应该能得到法院的支持。

【律师提醒】

    作为婚前财产的房屋在婚后产生的租金收益是认定为孳息还是认定为经营收益,直接关乎租金的分割结果。如果认定为孳息,则租金收益仍归婚前房屋的产权一方所有,若系经营收益,则应作为夫妻共同财产分割。而租金究竟是属于孳息还是经营收益则需要结合实际情况判断。对此,上海市的司法实践给我们提供了一个有益的参考。上海市高级人民法院关于适用婚姻法司法解释的解答中对于此类房屋的租金归属问题,确立了一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间的所得的租金首先推定为夫妻共同所有。但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由其进行的,比如说,发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责,另一方从始至终没有参与,对于经营出租房屋并无任何贡献。或者说,双方婚姻存续期较短,租金收入只不过是依据婚前签署的房屋租赁合同自然取得的。那么,在这类情况下,房屋租金收益就很可能被认定为婚前财产产生的孳息,仍归属房产人所有,另一方无权分割。
 
本文选自杨明律师专著《房产纠纷的法律对策》,转载务请注明出处

    杨明律师,毕业于中国人民大学法学院,硕士学位。1992年起从事检察官工作,2003年起担任执业律师,现任炜衡律师事务所高级合伙人、党委副书记、房地产建设工程部主任,系北京市海淀区律协副会长、北京市律协房地产专业委员会副主任、中国政法大学研究生联合导师,被境内外多家公司聘为独立董事。曾荣立个人三等功,被评为“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员、北京市十佳房地产律师等。发表专业文章120余篇,出版有《房产纠纷的法律对策》、《婚恋中的房产问题》、《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》三部专著。杨明律师办理了大量确立房地产法律适用规则的案件,所办案件多次入选《最高人民法院公报》、《最高院第一巡回法庭精选案例》、《民事二审再审改判案例》等。