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首席律师点评

   最高人民法院关于《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已经于2009年9月1日起施行了。这一司法解释对出租人和承租人的权利义务关系做了哪些新的调整?“买卖不破租赁”的规则该如何适用?抵押权与租赁权并存的情况下该如何取舍?房地产租赁纠纷该如何防范与化解?本栏目将围绕着这些当前房地产租赁市场中的实务问题逐步展开讨论,以期对您有所启示。

 

租赁纠纷

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【北京最好的房产律师】优先承租权的行使条件

发布时间:2019-10-24 14:42     作者:admin         点击数:

北京最好的房产律师】承租人对租赁房屋优先承租权的行使条件

    承租人对租赁房屋的优先承租权又称“续租权”,是指某一房屋租赁法律关系期满时,如果出租人仍将该房屋出租的,在同等条件下,原承租人享有优先承租的权利。虽然在不少地方性法规中,已参照我国《合同法》第二百三十条关于承租人优先购买权的规定,明确了承租人的优先承租权,如《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定:“房屋在租赁期满后继续出租的,承租人在同等条件下享有优先承租权”。此外,《武汉市房产管理条例》、《贵州省城市房地产开发经营管理条例》、《深圳经济特区房屋租赁条例》、《浙江省房屋租赁管理重要条例》、《厦门市房屋租赁管理规定》等都作出了类似的规定,但迄今为止尚未有法律、行政法规对优先承租权作出明确规定。因此,承租人宜将该项权利视为约定权利而非必然受保护的法定权利,即应当在租赁合同中与出租人就此作出明确约定。

    承租人行使优先承租权的需要具备如下基本条件:(1)承租人与出租人在租赁合同中明确约定了优先承租权,或当地地方性法规中对承租人的优先承租权做出了明确规定。(2)承租人和出租人之间有合法有效的房屋租赁合同在先,并实际履行完毕。如果租赁合同被确认无效或被撤销,自无承租人优先承租权之说。(3)租期届满后,原房屋继续出租,且原承租人仍愿租用该房屋。如果租期届满,出租人收回自用或不再出租,承租人不能主张继续承租。此外,如果房屋的共有人以同等条件提出承租,按物权优于债权原理,承租人的优先权应受限制。因为房屋的共有人对房屋享有一定的所有权。 (4)承租人的优先承租权必须在出租人继续出租房屋的同等条件下行使。所谓同等条件是指租金价格、租赁期限等主要条件相对平等。承租人享有优先承租权是法律对租赁合同的双方当事人进行利益平衡的表现。承租人只有在同等条件下才能享有优先承租权符合公平合理原则。只有这样,才能充分发挥租赁房屋的价值,既保护了出租人、承租人合法权益,又可以避免纠纷的发生。

    需要注意的是,虽然一些地方性法规明确了承租人的优先承租权,但由于该等规定效力等级较低且是一种权利宣示,操作性不强。因此,租赁合同中的优先承租权更多是通过合同加以约定。根据合同的相对性原理,该权利义务只限于合同双方当事人,对第三人没有约束力,出租人与善意第三人签订的租赁合同不会因此而无效。当然,出租人与第三人恶意串通签订的租赁合同除外。

【律师支招】

    承租人的优先承租权,虽然不具有对抗善意第三人的承租权的优先性,但可以在原承租人和出租人双方之间产生债权的约束力。在合同期限届满后,如果房屋继续出租,当承租人以第三人提供的同等条款与条件(指房屋用途、期限、租金及其支付方式等条件)提出缔约请求时,出租人需要与承租人签署租赁合同,否则应当承担违约责任。为了增加该违约责任的可操作性、减少争议,并增强对出租人的约束力,建议承租人可以在租赁合同中对优先承租权的操作程序和相应的违约责任包括但不限于违约金的具体数额等作出详细约定。

文书范本】

房屋租赁合同中的优先承租权条款实例:
1、租赁期限届满时,本合同自动终止。但出租人继续出租该房屋的,承租人享有同等条件下的优先承租权。如果承租人有续租意愿,应在租赁期限届满六十日之前,向出租人提交书面续租申请。承租人没有提交续租申请的,视为其放弃该优先承租权。
2、出租人在收到承租人续租的书面申请后,应在二十日内将具体出租条件书面告知承租人。承租人应在租赁期满二十日前给予书面答复。承租人同意该出租条件的,双方应当在租赁期限届满十日之前,重新签署新的租赁合同。
3、出租人未在约定期限内通知承租人而向第三人出租租赁房屋或者存在其他侵害承租人优先承租权情形的,应按××××标准向承租人支付违约金。

法规速查】

●《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过,自1999年10月1日起施行)
第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
 
本文选自杨明律师专著《房产纠纷的法律对策》,转载务请注明出处

    杨明律师,毕业于中国人民大学法学院,硕士学位。1992年起从事检察官工作,2003年起担任执业律师,现任炜衡律师事务所高级合伙人、党委副书记、房地产建设工程部主任,系北京市海淀区律协副会长、北京市律协房地产专业委员会副主任、中国政法大学研究生联合导师,被境内外多家公司聘为独立董事。曾荣立个人三等功,被评为“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员、北京市十佳房地产律师等。发表专业文章120余篇,出版有《房产纠纷的法律对策》、《婚恋中的房产问题》、《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》三部专著。杨明律师办理了大量确立房地产法律适用规则的案件,所办案件多次入选《最高人民法院公报》、《最高院第一巡回法庭精选案例》、《民事二审再审改判案例》等。


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