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首席律师点评

   最高人民法院关于《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已经于2009年9月1日起施行了。这一司法解释对出租人和承租人的权利义务关系做了哪些新的调整?“买卖不破租赁”的规则该如何适用?抵押权与租赁权并存的情况下该如何取舍?房地产租赁纠纷该如何防范与化解?本栏目将围绕着这些当前房地产租赁市场中的实务问题逐步展开讨论,以期对您有所启示。

 

租赁纠纷

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【租赁合同纠纷】行使优先购买权的条件及例外

发布时间:2019-10-15 15:57     作者:admin         点击数:

租赁合同纠纷】承租人对租赁房屋行使优先购买权的基本条件及其例外情形

    承租人对租赁房屋的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。这一权利意味着承租人要求购买出租人出售的租赁房屋时,出租人不得拒绝,同时其他希望购买的民事主体(除法律另有规定外)也不得干涉。实践中曾有人将该项权利视为物权,但我国《物权法》只明确规定了所有权、用益物权(包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权)和担保物权,基于物权法定的基本原则,承租人优先购买权并非物权。而我国合同法第二百三十条对承租人的该项权利作出了明确规定,因此,该项权利属于债权范畴。
承租人行使优先购买权需要具备如下基本条件:
(1)承租人和出租人建立了合法有效的房屋租赁合同关系;
(2)出租人在合理时间内向承租人作出了对外转让租赁房屋的真实意思表示;
(3)在同等条件下承租人具有受让租赁房屋的意图。
(4)承租人在接到出租人通知后的15日内(拍卖租赁物的为5日)向出租人作出受让租赁房屋的意思表示。上述条件同时符合的情况下,承租人便具有了优先购买租赁房屋的权利。如果出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人有权请求出租人承担赔偿责任。

承租人在以下情况下则无权行使优先购买权:
(1)承租人必须在接到出租人通知后的15日(拍卖租赁房屋的为5日)内以及在同等条件下向出租人作出受让租赁房屋的意思表示。否则,承租人即丧失了优先购买权;
(2)出租人将租赁房屋转让给房屋共有人以及配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女等近亲属的,即使出租人没有履行通知义务,承租人也没有优先购买权;
(3)即使出租人没有在合理的时间内履行通知义务,但是第三人已经善意取得了租赁房屋的产权,承租人就不能再主张其优先购买权,而只能向出租人主张损害赔偿的权利。一般来说,认定善意第三人时,须有证据证明出租人向该第三人承诺过已经在合理的时间内通知了承租人关于转让租赁房屋的事项而承租人已表示放弃优先购买权。只要存在上述例外情形任何一种, 承租人就失去了其优先购买租赁房屋的权利。

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按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,承租人有权因出租人侵害其优先购买权请求出租人承担赔偿责任,而具体的损失计算标准一直是司法实践中的一个难题。

考虑到承租人优先购买权行使的结果是强制缔结房屋买卖合同,使承租人能以同等条件优先于第三人购买租赁房屋。因此,在出租人擅自将房屋出让并过户给善意第三人,使承租人无法行使优先购买权的情况下,给承租人造成的损失应包括直接和间接损失两方面。其一,直接损失是迫使承租人在租赁期届满前另行购买或租赁房屋以供居住,支出不必要的交易成本;其二,间接损失则是使得承租人丧失了以买受人同等条件购买房屋的机会,从而因房屋市场价格波动失去可得利益。

对直接损失,承租人可向法庭提供诸如已提前交纳租金的收据、另行寻找租赁房屋而支付的中介费、交通费、因更换租赁房屋而产生的搬迁费、租赁费等作为证据。对间接损失,即房屋涨跌损失的确定,在双方不能协商确认的情况下,承租人可要求参照以下方式确定:比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;若无最相类似房屋比照的,可申请通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。法院一般会以承租人的上述请求为基础,结合租赁合同终止之日、房屋过户登记之日以及审理中房屋的涨跌情况等,酌情合理确定。

法规速查】

●《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过,自1999年10月1日起施行)
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

●《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过,自2009年9月1日起施行)
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
  第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。
    第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
  第二十四条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
  (一)房屋共有人行使优先购买权的;
  (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
  (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
  (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

●《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号,2010年12月21日北京市高级人民法院印发施行)
第二十六条 出租人转让房屋给第三人,侵害承租人优先购买权,承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系,出租人为其办理房屋所有权转移登记,经审查承租人购买房屋的意思表示真实,且具备合同履行能力的,法院可以支持其诉讼请求,并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款,但法律、司法解释另有规定的除外。法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权,而不要求行使优先购买权,经法院释明后仍坚持不变更的,对承租人的诉讼请求,不予支持。
 
本文选自杨明律师专著《房产纠纷的法律对策》,转载务请注明出处

    杨明律师,毕业于中国人民大学法学院,硕士学位。1992年起从事检察官工作,2003年起担任执业律师,现任炜衡律师事务所高级合伙人、党委副书记、房地产建设工程部主任,系北京市海淀区律协副会长、北京市律协房地产专业委员会副主任、中国政法大学研究生联合导师,被境内外多家公司聘为独立董事。曾荣立个人三等功,被评为“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员、北京市十佳房地产律师等。发表专业文章120余篇,出版有《房产纠纷的法律对策》、《婚恋中的房产问题》、《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》三部专著。杨明律师办理了大量确立房地产法律适用规则的案件,所办案件多次入选《最高人民法院公报》、《最高院第一巡回法庭精选案例》、《民事二审再审改判案例》等。