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首席律师点评

   最高人民法院关于《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已经于2009年9月1日起施行了。这一司法解释对出租人和承租人的权利义务关系做了哪些新的调整?“买卖不破租赁”的规则该如何适用?抵押权与租赁权并存的情况下该如何取舍?房地产租赁纠纷该如何防范与化解?本栏目将围绕着这些当前房地产租赁市场中的实务问题逐步展开讨论,以期对您有所启示。

 

租赁纠纷

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【租赁合同纠纷】未告知承租人租赁房屋将出卖

发布时间:2019-10-12 13:38     作者:admin         点击数:

租赁合同纠纷】出租人未告知承租人即将租赁房屋出卖给第三人的,承租人应该怎么办?

    2012年2月,吴先生承租了秦女士位于彩云城小区的一套住房,双方签订的《房屋租赁合同》约定每月租金人民币4000元,租期自2012年2月8日起至2015年2月7日止。2012年3月份,秦女士因经营需要急需用钱,就打算将该套住房出售,并通过中介公司找到了王先生来购买该套住房。秦女士带着王先生看房时就告知吴先生,自己要将该套房屋以320万元出售给王先生,第二天秦女士便与王先生签订了《房屋买卖合同》,并办理了房屋过户手续。吴先生认为秦女士没有给其合理期限来选择或者放弃行使优先购买权,秦女士的行为侵害了其作为该房屋的承租人的优先购买权。后吴先生就此事与秦女士进行多次沟通,但是秦女士不予理睬,无奈之下,吴先生打算将秦女士起诉至法院要求判令秦女士与王先生签署的《房屋买卖合同》无效,由其行使优先购买权。为此,吴先生来到律师事务所咨询委托律师代理事宜。问:吴先生的诉讼方案是否可行?

【分析解答】

    鉴于本案中秦女士已经与王先生签署了《房屋买卖合同》并完成了房屋过户手续,根据相关司法解释的规定,吴先生在此种情况下请求确认秦女士与第三人签订的房屋买卖合同无效,人民法院是不予支持的。因此,吴先生实际上已无法再以同样的价格购买该房屋,其提出的诉讼方案是不可行的。在此情况下,律师建议吴先生以出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人,侵害了其优先购买权为由,请求出租人秦女士承担赔偿责任。在具体的损失赔偿数额上,考虑到王先生基于“买卖不破租赁”的法律规定已同意吴先生继续承租房屋直到租期届满为止,于是律师建议吴先生不再主张另行寻找他房居住的直接损失,而就承租人丧失了以买受人同等条件购买房屋的机会,从而因房屋市场价格波动失去可得利益的损失2万元。吴先生按此建议提出赔偿损失的诉讼请求后,法院经审理认为,秦女士在出售该房屋时虽然告知过吴先生,但是秦女士并未给吴先生合理期限来选择是否放弃优先购买权,而且吴先生也没有明确放弃对该房屋的优先购买权。秦女士在通知吴先生后的第二天便与王先生签订了房屋买卖合同,其行为已侵犯了吴先生的优先购买权。据此,法院酌情判令秦女士赔偿吴先生损失15000元。

【律师提醒】

   《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定曾规定“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。但该规定现已废止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年9月1日起施行,该解释第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”这一依据正是本案中律师建议吴先生重新确定诉讼请求和吴先生最终胜诉的基本依据。
 
本文选自杨明律师专著《房产纠纷的法律对策》,转载务请注明出处

    杨明律师,毕业于中国人民大学法学院,硕士学位。1992年起从事检察官工作,2003年起担任执业律师,现任炜衡律师事务所高级合伙人、党委副书记、房地产建设工程部主任,系北京市海淀区律协副会长、北京市律协房地产专业委员会副主任、中国政法大学研究生联合导师,被境内外多家公司聘为独立董事。曾荣立个人三等功,被评为“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员、北京市十佳房地产律师等。发表专业文章120余篇,出版有《房产纠纷的法律对策》、《婚恋中的房产问题》、《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》三部专著。杨明律师办理了大量确立房地产法律适用规则的案件,所办案件多次入选《最高人民法院公报》、《最高院第一巡回法庭精选案例》、《民事二审再审改判案例》等。