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首席律师点评

  自古以来,贩夫走卒引车卖浆,是街头巷尾最常见的情景。买卖作为一个古已有之的正常现象,似乎本不应是个问题。然而,置身于房地产价格飙升的今天,房子该如何卖?房子又该如何买?这好像又成了一个大问题。对开发商而言,面对利剑频出的房地产调控市场,如何在大浪淘沙中做到适者生存,不仅需要商业智慧,更需要法律的护航!对购房人来说,面对水中望月的期房买卖、暗礁丛生的合同陷阱,不仅需要一双慧眼,更需要具备法律常识的清醒头脑!基于此,本栏目从买卖双方的角度,对房产买卖中的注意事项和风险防范进行探讨,以期对您有所帮助!
 

买卖纠纷

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【房产纠纷知名律师】逾期交房解除权行使期限

发布时间:2019-10-15 15:53     作者:admin         点击数:

房产纠纷知名律师】开发商逾期交房达十个月,购房人要求退房缘何败诉?
 
    2009年春节前李先生与某房地产开发公司(以下简称开发商)签订了商品房买卖合同,以230万元的价格购买期房一套,双方约定的交房期为2009年6月1日。到了交房期后,开发商未能按期交付房屋。2009年6月10日李先生向开发商递交了催告函,要求其尽快履约。但直到2010年4月1日开发商才正式交房。此后,开发商就李先生提出的要求支付违约金一事始终未能与李达成一致。2010年9月份李先生因被公司派往上海常年工作,遂决定退房。2010年9月15日李先生向法院提起诉讼,请求解除合同并要求开发商赔偿损失。法院经调解未果后做出判决,判令开发商支付因逾期10个月交房给李先生造成的损失32000元,同时以逾期行使解除权为由,驳回了李先生要求解除合同予以退房的诉讼请求。问:李先生要求解除合同的诉讼请求为什么得不到法院的支持呢?

【分析解答】

    根据最高人民法院相关司法解释的规定,出卖人迟延交付房屋,经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,购房人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。经购房人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。购房人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。上述情况下,三个月和一年这两个期间作为解除权的行使期间,均属于除斥期间,它们是不变期间,不同于诉讼时效,即不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满,购房人不行使解除权,该权利即归于消灭。具体到本案来看,李先生在催告开发商履约后,从2009年9月11日起即享有法定解约权,同时,从该日起李先生的解约权也进入了一年的除斥期间。由于到了2010年的9月15日李先生才起诉,除斥期间已经届满,李先生丧失了解约权,所以其解除合同的诉讼请求得不到法院的支持。

【律师提醒】
本案还需要注意的问题是,从李先生享有法定解约权之日起的一年内,如果开发商催告李先生行使解约权,则除斥期间从李先生收到催告之次日起改按三个月计算。在这三个月内,李先生应当行使解约权,否则该权利同样归于消灭。

【律师支招】

1、及时行使合同解除权。
购房人在开发商逾期交房而享有合同解除权的情况下,如果决定退房,则一定要在解除权的一年行使期限内及时行使,如果收到开发商关于是否解约的催告通知的,则应当在三个月内及时行使自己的解约权,否则会造成无法弥补的损失。

2、注意购房人可以行使合同解除权的其他情形。
购房人除了享有对于逾期交房的解约权外,依据最高人民法院司法解释的规定,在开发商存在如下行为时,购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失:
1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;
3)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
4)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
5)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;
6)房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的;
7)面积误差比绝对值超过3%的;
8)由于开发商的原因,逾期办理产权证超过一年的。
此外,由于购房人的按揭贷款合同未能订立而导致商品房买卖合同不能继续履行的,购房人亦可请求解除合同。尽管司法解释没有对上述解约权行使的合理期限作出明确解释,但是按照《合同法》第九十五条的规定,上述解约权均存在除斥期间,只不过该除斥期间目前尚由法官自由裁量。因此,购房人在需要解除合同时,一定要把握时机及时行使自己的解约权,只有这样,才能避免自己的利益无谓受损。

【法规速查】

●《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过,1999年10月1日起施行)
第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十五条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。
第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

●《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过,自2003年6月1日起施行)
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
  法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
 
本文选自杨明律师专著《房产纠纷的法律对策》,转载务请注明出处

    杨明律师,毕业于中国人民大学法学院,硕士学位。1992年起从事检察官工作,2003年起担任执业律师,现任炜衡律师事务所高级合伙人、党委副书记、房地产建设工程部主任,系北京市海淀区律协副会长、北京市律协房地产专业委员会副主任、中国政法大学研究生联合导师,被境内外多家公司聘为独立董事。曾荣立个人三等功,被评为“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员、北京市十佳房地产律师等。发表专业文章120余篇,出版有《房产纠纷的法律对策》、《婚恋中的房产问题》、《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》三部专著。杨明律师办理了大量确立房地产法律适用规则的案件,所办案件多次入选《最高人民法院公报》、《最高院第一巡回法庭精选案例》、《民事二审再审改判案例》等。