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首席律师点评

  自古以来,贩夫走卒引车卖浆,是街头巷尾最常见的情景。买卖作为一个古已有之的正常现象,似乎本不应是个问题。然而,置身于房地产价格飙升的今天,房子该如何卖?房子又该如何买?这好像又成了一个大问题。对开发商而言,面对利剑频出的房地产调控市场,如何在大浪淘沙中做到适者生存,不仅需要商业智慧,更需要法律的护航!对购房人来说,面对水中望月的期房买卖、暗礁丛生的合同陷阱,不仅需要一双慧眼,更需要具备法律常识的清醒头脑!基于此,本栏目从买卖双方的角度,对房产买卖中的注意事项和风险防范进行探讨,以期对您有所帮助!
 

买卖纠纷

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【房产买卖纠纷律师】办理房产证的义务与责任

发布时间:2019-10-12 13:32     作者:admin         点击数:

房产买卖纠纷律师】办理房产证的法定义务与法律责任

 
    房屋所有权证是房屋所有人的法定权利凭证,对外具有公示的效力。按照房地一致的原则,购房人在取得房产证的同时,也取得了对房屋占用的土地使用权。目前,有的地方实行房、地办证合一的原则,购房人取得的房产证上会载明相应面积的土地使用权,不再另行向购房人颁发土地证,而有的地方则实现房、地分开办证,即购房人在房产证的同时,另行向国土主管部门申领土地证。那么,究竟谁应为办理房屋产权证买单呢?

1、房屋买卖双方均是申请办理房屋所有权转移登记的法定义务人。1998年7月20日国务院颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”而2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》则考虑到没有卖方的配合,购房人单方实际上无法办理房屋所有权登记的实际情况,进一步明确规定:“申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请”。因此,房屋买受人和开发商均是申请办理房屋所有权证的法定义务人。

2、开发商完成初始登记是购房人申请办理房产证的前提条件。前述《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条还规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第三十四条进一步明确了该项协助义务,规定房地产开发企业“应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”并且“应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”该办法还规定了开发商不履行该义务时应承担的接受警告、罚款和责令限期改正的行政责任。前述《房屋登记办法》则规定了开发商应在首先完成房屋初始登记的基础上,与购房人共同申请房屋所有权的转移登记,这意味着开发商完成大产权证的办理的是购房人取得房产证的前提。

3、因开发商原因导致购房人不能及时取得房产证时,开发商应承担相应法律责任。由于上述《条例》、《办法》属于行政法规和部门规章,只规定了开发商不履行协助义务所应承担的行政责任,没有也不可能规定其民事责任。因此,这对保护广大购房人的合法权益是很不利的。为了解决这一问题,2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而且根据该解释第十九条的规定, 购买预售商品房的在商品房交付后超过一年零九十天,由于出卖人的原因,导致买受人仍然无法办理房屋所有权登记的,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

【律师支招】

1、明确约定逾期办证的违约责任。
根据法律规定,开发商对于购房人办理房产证负有配合义务。为了防止因开发商的原因而拖延办证时间,购房人应在《商品房买卖合同》中就迟延办证问题明确约定好开发商的违约责任。同时,购房者与开发商约定办理房屋所有权登记期限时,务必约定清楚是办理所购商品房的房屋所有权证即所谓的“小产权证书”,避免开发商钻空子用其初始登记的“大产权证书”来取代办理“小产权证书”,发生纠纷。

2、注意合同解除权的行使期限。
对由于出卖人的原因,在商品房交付后超过一年零九十天,导致购房人仍然无法办理房屋所有权登记的,购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但是,根据我国《合同法》的规定,合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。所以,购房人应当把握解除权的行使期限,及时在条件成就时行使合同解除权。

3、拒绝开发商配合办证时提出的不合理要求。
有的开发商在交付房屋时,以需要办理房产证为由要求购房人先行交纳契税、公共维修基金等款项,这种做法是没有法律依据的,契税、公共维修基金等税费依法是由税务、小区办等相关主管部门收取的,开发商对此并无代收权限。对此无理要求购房人要果断予以拒绝,如果因此造成房屋不能及时交付或者开发商不配合办理房产证的,购房人可以依法要求追究开发商的违约责任。

法规速查】

●《房屋登记办法(2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过,自2008年7月1日起施行)
第十一条 申请房屋登记,申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请,并提交申请登记材料。
  申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
  申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。
  第十二条 申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外。

●《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过,自2003年6月1日起施行)
第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
  (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
  (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
  (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
  第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
 
本文选自杨明律师专著《房产纠纷的法律对策》,转载务请注明出处

    杨明律师,毕业于中国人民大学法学院,硕士学位。1992年起从事检察官工作,2003年起担任执业律师,现任炜衡律师事务所高级合伙人、党委副书记、房地产建设工程部主任,系北京市海淀区律协副会长、北京市律协房地产专业委员会副主任、中国政法大学研究生联合导师,被境内外多家公司聘为独立董事。曾荣立个人三等功,被评为“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员、北京市十佳房地产律师等。发表专业文章120余篇,出版有《房产纠纷的法律对策》、《婚恋中的房产问题》、《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》三部专著。杨明律师办理了大量确立房地产法律适用规则的案件,所办案件多次入选《最高人民法院公报》、《最高院第一巡回法庭精选案例》、《民事二审再审改判案例》等。