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首席律师点评

  自古以来,贩夫走卒引车卖浆,是街头巷尾最常见的情景。买卖作为一个古已有之的正常现象,似乎本不应是个问题。然而,置身于房地产价格飙升的今天,房子该如何卖?房子又该如何买?这好像又成了一个大问题。对开发商而言,面对利剑频出的房地产调控市场,如何在大浪淘沙中做到适者生存,不仅需要商业智慧,更需要法律的护航!对购房人来说,面对水中望月的期房买卖、暗礁丛生的合同陷阱,不仅需要一双慧眼,更需要具备法律常识的清醒头脑!基于此,本栏目从买卖双方的角度,对房产买卖中的注意事项和风险防范进行探讨,以期对您有所帮助!
 

买卖纠纷

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【房产纠纷律师】未约定办房产证期限能否索赔

发布时间:2019-10-10 14:31     作者:admin         点击数:

房产纠纷律师】在没有明确开发商办理房产证期限的情况下,买房人能否就迟迟不能取得房产证向开发商索赔

    2002年3月5日,赵先生与某开发商签订了《商品房预售合同》,采取一次性付款的方式购买了一套期房,双方约定房产证按国家相关规定办理。2002年12月1日,赵先生按照开发商的入住通知办理了入住手续。之后,赵先生因个人做生意需要,急需以住房作抵押从银行贷款,于是便多次督促开发商尽快提供有关办证手续,以办理自己的房产证,开发商也一直答应正在办理。可是,直到2003年6月1日,赵先生的房产证才办下来。此时,赵先生已错过了投资的最佳时机,经调查得知,房产证延迟办理的主要原因是由于开发商未能及时提供房屋实测面积的测绘手续造成。于是,赵先生愤而将开发商告上法庭,要求其赔偿损失3万元。问:在双方没有明确办证期限的情况下,赵先生有权要求开发商赔偿损失吗?

【分析解答】

    虽然双方的合同中对开发商逾期办证的违约责任没有明确约定,但这并不意味着开发商就不用承担违约责任。在双方没有约定的情况下,就要适用法律规定。而最高人民法院相关司法解释已明确规定,由于出卖人的原因,买受人超过一定期限未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。其中逾期办证的违约金可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此,法院判决认定,开发商的行为构成违约,应按赵先生已付购房款每日万分之二点一的标准,赔偿赵先生损失18900元。一审宣判后,双方均未上诉。

【律师提醒】

    赵先生在房屋交付半年之后才办下产权证,而且这种产权证延迟办理的状况主要是由于开发商未能及时提供房屋实测面积的测绘手续所造成。因此,即使双方对此没有约定,开发商依法也应当承担违约责任。需要注意的是,随着办证迟延期限的不同,赵先生可以要求开发商承担的违约责任也不相同。具体而言,赵先生在2002年12月1日房屋交付后,若因开发商的原因不能办下产权证,则赵先生从2003年3月1日起即享有向开发商索赔的权利,而如果到2004年3月1日仍不能办下产权证,则赵先生即依法享有退房并要求开发商赔偿损失的权利。
 
本文选自杨明律师专著《房产纠纷的法律对策》,转载务请注明出处

    杨明律师,毕业于中国人民大学法学院,硕士学位。1992年起从事检察官工作,2003年起担任执业律师,现任炜衡律师事务所高级合伙人、党委副书记、房地产建设工程部主任,系北京市海淀区律协副会长、北京市律协房地产专业委员会副主任、中国政法大学研究生联合导师,被境内外多家公司聘为独立董事。曾荣立个人三等功,被评为“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员、北京市十佳房地产律师等。发表专业文章120余篇,出版有《房产纠纷的法律对策》、《婚恋中的房产问题》、《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》三部专著。杨明律师办理了大量确立房地产法律适用规则的案件,所办案件多次入选《最高人民法院公报》、《最高院第一巡回法庭精选案例》、《民事二审再审改判案例》等。