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首席律师点评

  自古以来,贩夫走卒引车卖浆,是街头巷尾最常见的情景。买卖作为一个古已有之的正常现象,似乎本不应是个问题。然而,置身于房地产价格飙升的今天,房子该如何卖?房子又该如何买?这好像又成了一个大问题。对开发商而言,面对利剑频出的房地产调控市场,如何在大浪淘沙中做到适者生存,不仅需要商业智慧,更需要法律的护航!对购房人来说,面对水中望月的期房买卖、暗礁丛生的合同陷阱,不仅需要一双慧眼,更需要具备法律常识的清醒头脑!基于此,本栏目从买卖双方的角度,对房产买卖中的注意事项和风险防范进行探讨,以期对您有所帮助!
 

买卖纠纷

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【房产纠纷律师】逾期办理房产证购房人的权利

发布时间:2019-10-08 14:44     作者:admin         点击数:

【房产纠纷律师】超过合同约定的期限不能取得房产证时,购房人享有哪些权利

    王芳2009年8月通过一次性付款60多万元从某开发商处购买了一套二居室现房,可入住两年了还未拿到房产证。王芳当时买房时与开发商签订的《商品房买卖合同》上明确约定,自合同签订之日起半年内拿到房产证。为此,王芳多次询问开发商,得到的答复均为“正在办理中”。王芳说她却一直拿不到房产证觉得心里很不踏实。问:王芳应该怎么办?

【分析解答】

    本案中开发商迟延办理房产证的行为已经构成违约,开发商应当向王芳承担违约责任。如果双方合同中对因开发商的原因导致房产证不能取得时开发商的违约责任有明确约定,则王芳可以按照合同的约定主张开发商的违约责任。如果合同中对开发商的该项违约责任没有约定,则王芳可以根据最高人民法院相关司法解释的规定,享有要求开发商承担具体违约责任的选择权。其一,由于开发商迟延办理房产证已经超过合同约定时间一年以上,故王芳有权向法院起诉,请求解除合同并赔偿损失;其二,如果王芳不选择解除合同,则可以要求开发商按照其已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付相应数额的违约金。

【律师提醒】

    由于购房人办理房产证之前,必须由开发商提供建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等基础性材料以完成房屋的初始登记,即取得实践中所谓的开发商大产权证。然后才能在此基础上凭网签的购房合同办理房屋所有权转移登记,由购房人取得相应的房产证。没有开发商完成初始登记这一前提,购房人是无法自行办理房产证的,所以法律规定,开发商对于购房人办理产权证负有协助义务。对由于出卖人的原因,买受人超过一定期限未能取得房屋权属证书的,出卖人应当承担违约责任。该违约责任根据迟延办证期限的不同分为两种形式,即赔偿损失或解除合同并赔偿损失,购房人可以根据具体情况的不同,选择适用要求开发商承担违约责任的方式。
 
本文选自杨明律师专著《房产纠纷的法律对策》,转载务请注明出处

    杨明律师,毕业于中国人民大学法学院,硕士学位。1992年起从事检察官工作,2003年起担任执业律师,现任炜衡律师事务所高级合伙人、党委副书记、房地产建设工程部主任,系北京市海淀区律协副会长、北京市律协房地产专业委员会副主任、中国政法大学研究生联合导师,被境内外多家公司聘为独立董事。曾荣立个人三等功,被评为“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员、北京市十佳房地产律师等。发表专业文章120余篇,出版有《房产纠纷的法律对策》、《婚恋中的房产问题》、《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》三部专著。杨明律师办理了大量确立房地产法律适用规则的案件,所办案件多次入选《最高人民法院公报》、《最高院第一巡回法庭精选案例》、《民事二审再审改判案例》等。