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首席律师点评

  自古以来,贩夫走卒引车卖浆,是街头巷尾最常见的情景。买卖作为一个古已有之的正常现象,似乎本不应是个问题。然而,置身于房地产价格飙升的今天,房子该如何卖?房子又该如何买?这好像又成了一个大问题。对开发商而言,面对利剑频出的房地产调控市场,如何在大浪淘沙中做到适者生存,不仅需要商业智慧,更需要法律的护航!对购房人来说,面对水中望月的期房买卖、暗礁丛生的合同陷阱,不仅需要一双慧眼,更需要具备法律常识的清醒头脑!基于此,本栏目从买卖双方的角度,对房产买卖中的注意事项和风险防范进行探讨,以期对您有所帮助!
 

买卖纠纷

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【房屋买卖纠纷】小区环境与沙盘不符如何维权

发布时间:2019-09-20 17:41     作者:admin         点击数:

    房屋买卖纠纷】收房后发现小区内环境与沙盘显示明显不符,业主能否要求兑现承诺?
 
    2007年12月6日,汤华在某开发商售楼处被楼盘沙盘所打动,该沙盘就销售楼盘的小区规划、公共设施部位以及绿化等项事宜进行了全景描述。汤华遂当场签订了《商品房买卖合同》,约定购买北山风景小区12楼1008室房屋一套,并按时支付了全部房价款。然而,2008年8月汤华收房时发现,开发商擅自在沙盘所标示的位于该楼前方的中心花园处,修建了煤气调压站和配电室各一座,中心花园面积严重缩水,而且开发商承诺的小区封闭式管理亦未兑现。汤华一气之下,首先找到公证处对尚在售楼处展示的沙盘进行了公证保全,然后将开发商诉至法院,要求判令开发商拆除12楼前的违章建筑煤气调压站一座、配电室一座,履行承诺的建造7500平方米中心花园的交付义务、恢复绿地,并对小区实行封闭式管理。开发商则辩称,12楼前的煤气调压站及配电室不是违章建筑,而是经过规划部门审批的合法建筑,且沙盘仅是一种宣传推广手段,只是对楼盘概要的描述,具体内容应以合同为准,故不同意原告的诉讼请求。问:汤华的诉讼请求能否得到支持?

【分析解答】 

    本案中开发商为预售商品房而制作的沙盘,目的是为了展示商品开发规划范围、相关设施、绿化情况及小区居住环境。其将该沙盘摆放在售楼处的显要位置,目的是希望他人在全面了解情况后购买其房屋。这种展示对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定将产生重大影响,应视为要约。其开发商同时还在售楼书中及在报纸上刊登的广告中承诺有7500平方米的中心花园,足以与沙盘的描述相印证。故该展示即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容。现开发商在沙盘所示绿地位置建有煤气调压站和配电室,与其售楼时宣传说明、展示的内容不符,实属违约,应承担相应的责任。故法院最后判决开发商于判决生效后六十日内建造、恢复7500平方米的绿地(煤气调压站、配电室处除外);同时,还判决开发商于判决生效后六十日内将其开发的北山风景小区建成封闭式小区,实行封闭式管理;但驳回了原告要求拆除煤气调压站及配电室的诉讼请求。

【律师提醒】

    本案中汤华的诉讼请求之所以能大部分得到支持,一个重要的前提是其提前对沙盘进行了公证,从而为其举证提供了便利。而且,汤华还收集到了该楼盘的广告、售楼书等与沙盘相印证的证据,充分证明了开发商的沙盘描述是具体确定的,应视为开发商的承诺予以履行。而法院之所以没有支持汤华要求拆除煤气调压站及配电室的诉讼请求,主要是考虑到煤气调压站及配电室为小区业主的共用设施,与小区业主的生活息息相关,且煤气调压站及配电室均经过有关部门合法审批并经验收合格,故在可选择其他责任方式让开发商兑现7500平方米绿地的情况下,对汤华的该项诉讼请求不予支持。
 
本文选自杨明律师专著《房产纠纷的法律对策》,转载务请注明出处

    杨明律师,毕业于中国人民大学法学院,硕士学位。1992年起从事检察官工作,2003年起担任执业律师,现任炜衡律师事务所高级合伙人、党委副书记、房地产建设工程部主任,系北京市海淀区律协副会长、北京市律协房地产专业委员会副主任、中国政法大学研究生联合导师,被境内外多家公司聘为独立董事。曾荣立个人三等功,被评为“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员、北京市十佳房地产律师等。发表专业文章120余篇,出版有《房产纠纷的法律对策》、《婚恋中的房产问题》、《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》三部专著。杨明律师办理了大量确立房地产法律适用规则的案件,所办案件多次入选《最高人民法院公报》、《最高院第一巡回法庭精选案例》、《民事二审再审改判案例》等。