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首席律师点评

  自古以来,贩夫走卒引车卖浆,是街头巷尾最常见的情景。买卖作为一个古已有之的正常现象,似乎本不应是个问题。然而,置身于房地产价格飙升的今天,房子该如何卖?房子又该如何买?这好像又成了一个大问题。对开发商而言,面对利剑频出的房地产调控市场,如何在大浪淘沙中做到适者生存,不仅需要商业智慧,更需要法律的护航!对购房人来说,面对水中望月的期房买卖、暗礁丛生的合同陷阱,不仅需要一双慧眼,更需要具备法律常识的清醒头脑!基于此,本栏目从买卖双方的角度,对房产买卖中的注意事项和风险防范进行探讨,以期对您有所帮助!
 

买卖纠纷

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【最好的房产纠纷律师】房屋层高缩水能否索赔

发布时间:2019-09-18 09:53     作者:admin         点击数:

最好的房产纠纷律师开发商交付的房屋层高较购房合同的约定严重缩水,买房人能否索赔
       2008年4月15日,赵先生与某开发商签署了商品房预售合同,双方约定赵先生购买该开发商开发的星美家园C区四期地下商业用房一间,房屋总价为310036元,合同中约定房屋层高为4.2米。交房后,赵先生经实际测量发现房屋层高只有3.8米。赵先生认为层高是业主空间权益的主要体现,也与面积相联系,现层高降低了40厘米,对于一般的居住用房都有重大影响,更何况其所购买的是地下商铺,将导致空间感、可利用的上层空间、房屋的通风采光、消费者的舒适度等都会受到严重影响。鉴于房屋建成后恢复到原定层高已不可能,于是赵先生提出了索赔要求,但被开发商拒绝。赵先生遂将开发商起诉到法院,要求开发商赔偿因层高缩水造成的损失49753.34元。其计算依据是:房屋总价款为310036元,屋高缩水比例为9.5238%(0.4÷4.2=9.5238%),屋高差3%以内的赔偿金为:310036х3%=9301.08元,屋高差3%以上按双倍赔偿,即:310036х6.5238%х2=40452.26元;以上两项相加为49753.34元。开发商则辩称规划设计的层高即为3.8米,合同中的4.2米系笔误,原告起诉没有法律依据,故要求驳回原告的诉讼请求。问:赵先生的主张能得到支持吗?

       【分析解答】
         本案中商品房预售合同约定层高为4.2米,而原被告双方均认可交付房屋的实际层高仅为3.8米。但层高的降低究竟是被告的故意“缩水”还是如其所说的仅为书写的“笔误”,法院认为,根据被告提交的图纸可以得出该房屋是按3.8米的高度设计并施工的,至于被告将层高在合同中书写成4.2米,应属于被告意思表示行为的错误,即表意人虽知表示行为之客观意义,但于行为时,误用其表示方法,以致与其内心效果意思不一致。考虑到原告购买房屋时是难以看到设计及施工、竣工图纸的,其只能依据合同来确认房屋的高度,原告有理由相信被告在合同中的意思表示,故对于层高的降低,原告仍可要求基于信赖利益的损害赔偿。原告诉讼请求中的赔偿计算依据是面积误差的赔偿方法,而非层高,且如上所述,原告应获得的是信赖利益的赔偿,而非实际利益损失的弥补。因此,法院认为就层高的降低以被告酌情赔偿原告7%的购房款为宜,遂判决开发商赔偿赵先生损失21702.5元。
      【律师提醒】
        层高降低必然导致房屋使用空间减少,造成房屋居住使用的舒适度降低,因此购房人是有权要求索赔的,当然,由于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此并无明确规定,故究竟如何确定具体的损失赔偿额,在司法实践中做法不一,但法院参照上述司法解释中关于房屋面积缩水时损失赔偿额的计算方式酌情判定一个损失额的做法是比较常见的。本案中赵先生提出的诉求及其计算方法并无不妥,但由于法院查明开发商的规划、施工文件中载明的房屋高度确实为3.8米,4.2米的约定是开发商的意思表示错误所造成,而并非恶意违约所造成,故按照缔约过错责任酌情判定开发商赔偿损失也是合法合理的。
 
本文选自杨明律师专著《房产纠纷的法律对策》,转载务请注明出处
杨明律师,毕业于中国人民大学法学院,硕士学位。1992年起从事检察官工作,2003年起担任执业律师,现任炜衡律师事务所高级合伙人、党委副书记、房地产建设工程部主任,系北京市海淀区律协副会长、北京市律协房地产专业委员会副主任、中国政法大学研究生联合导师,被境内外多家公司聘为独立董事。曾荣立个人三等功,被评为“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员、北京市十佳房地产律师等。发表专业文章120余篇,出版有《房产纠纷的法律对策》、《婚恋中的房产问题》、《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》三部专著。杨明律师办理了大量确立房地产法律适用规则的案件,所办案件多次入选《最高人民法院公报》、《最高院第一巡回法庭精选案例》、《民事二审再审改判案例》等。